Programme neuf : toute connaître de la copropriété
Vous avez le projet d’acheter un bien dans un programme neuf. Vous allez devenir copropriétaire. Comment fonctionne la copropriété dans un programme neuf ? Qui choisit le syndic de copropriété ? Promocean, promoteur immobilier en bord de mer vous explique tout.
Qu’est-ce qu’une copropriété ?
La copropriété est un ensemble immobilier appartenant à plusieurs personnes appelées les propriétaires. La copropriété peut être sur un immeuble ou sur un ensemble d’immeubles.
Elle est régie par plusieurs lois qui encadrent sa gestion et son administration. Il y a plusieurs organes dans la copropriété :
- Les copropriétaires : ce sont les principaux acteurs de la copropriété. L’ensemble des copropriétaires représentent le syndicat des copropriétaires qui veillent à la bonne administration et à la protection de l’immeuble.
- Le syndic de copropriété : C’est une entité élue à la majorité absolue par le syndicat des copropriétaires lors d’une assemblée générale. Le syndic est élu pour une durée de 1 à 3 an renouvelable. Il agit à la place du syndicat. Il peut être bénévole (petite copropriété) ou professionnel.
- Le conseil syndical : Ce sont des membres du syndicat des copropriétaires qui sont élus à l’assemblée générale. Il contrôle le syndic et il peut avoir aussi le rôle de conseil auprès des copropriétaires et du syndic. Les membres sont généralement de trois.
Comment fonctionne une copropriété dans un programme neuf ?
Dans un programme neuf, un immeuble neuf devient une copropriété à la livraison des premiers lots.
Un syndic de copropriété est alors désigné provisoirement par le promoteur immobilier. Les contrats de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et le règlement de copropriété mentionnent le nom du syndic.
Celui-ci doit gérer l’achèvement des travaux, la livraison des parties communes…Il doit assurer le bon fonctionnent et l’entretien des parties communes et administrer l’immeuble à la fin de la construction.
Le syndic provisoire doit organiser, sous un délai de 12 mois, la première assemblée générale de copropriété.
Lors de cette réunion, l’ensemble des propriétaires peuvent choisir de désigner un nouveau syndic (avec une mise en concurrence obligatoire de plusieurs syndics) ou de tout simplement renouveler le syndic provisoire.
Pour les programmes neufs livrés en plusieurs phases, le syndic de copropriété et le règlement de copropriété sont mis en place avant la fin de la construction de tous les immeubles. Cela fait que les habitants de l’immeuble achevé et les futurs habitants des immeubles en construction participent ensemble aux assemblés généraux. Les futurs habitants des lots, pas encore livré, deviennent membres du syndicat et payent les charges.
Quels sont les éléments de fonctionnement de la copropriété ?
Il y a plusieurs éléments à prendre en compte dans le fonctionnement de la copropriété :
- Le règlement de copropriété : C’est un des documents les plus importants dans la copropriété. Il est rédigé par un professionnel (notaire, géomètre-expert, avocat…) au moment de la construction de l’immeuble ou au moment de sa division. Ce document liste les droits et les devoirs des copropriétaires et des locataires. Il définit les parties communes et les parties privatives de chaque copropriétaires (garages, caves …). Lors de la livraison du bien, un exemplaire du règlement de copropriété est donné à chaque propriétaires.
- Le système de tantièmes : Ce système fait que les copropriétaires possèdent une part de la copropriété. Les tantièmes sont exprimés en millième, dix millième ou en cent millième. Cela permet au syndic de calculer le montant des charges par copropriétaires et de donner une part de vote pour les assemblées générales. Plus le logement est grand, plus les charges et la part de vote sont plus élevés.
- L’assemblé générale : L’assemblé générale est convoqué une fois par an, dans les 6 mois qui suivent la clôture des comptes. L’assemblée générale permet aux copropriétaires de voter les budgets, les travaux, le choix des prestataires de services, le changement de syndic etc…
- Les finances : Chaque trimestre, le syndic envoie un appel de fonds appelé « provision sur charges ». Les charges sont décidées lors de l’assemblée générale, au moment de la présentation par le syndic du budget provisionnel. A la fin de l’année, le syndic régularise et il peut demander un complément. Les copropriétaires, en payant leurs charges, favorisent le bon fonctionnement de la copropriété.
Depuis 2017, les copropriétés de plus de 10 lots ont l’obligation de mettre en place un fond de travaux. Il est alimenté par une cotisation annuelle des copropriétaires. Ce montant peut être supérieure ou égale à 5% du budget prévisionnel. Ce fonds de travaux a pour but d’anticiper le financement d’éventuel travaux.
Pour les immeubles neufs, cette obligation ne s’applique pas les cinq premières années après la réception des logements.
Les experts de Promocean sont là pour vous guider dans votre projet. N’hésitez pas à contacter un de nos experts et venez découvrir nos programmes immobiliers en bord de mer et à la montagne.