L'immobilier neuf : La loi scellier en Loire Atlantique

Tout le monde a entendu parler de la loi Scellier, qui offre un dispositif fiscal très avantageux pour les investisseurs et qui est un véritable succès. Elle a contribué à maintenir le secteur du bâtiment en pleine période de crise et le bilan est très positif. Cependant, l’engouement observé autour du dispositif Scellier commence à susciter quelques interrogations. En effet, les investisseurs se concentrent souvent sur des programmes situés dans des grandes villes et l’on commence à entendre dire que le marché du locatif serait sur le point d’être saturé car, dans certains endroits, il y a trop d’appartements à louer. En France, certains propriétaires commencent à manifester leur inquiétude car ils ne trouvent pas de locataires et ils risquent de perdre tous les avantages fiscaux.

Même Benoist Apparu, secrétaire d’Etat au Logement, commence à réfléchir à une évolution de la loi Scellier. Le quotidien Les Echos du 10 juin dernier a cité une étude d’Immogroup Consulting indiquant que « les logements neufs ne se louent pas facilement car ils sont trop nombreux ». Pourtant, la loi Scellier reste une formidable opportunité lorsque l’investissement se fait avec intelligence. Or, sur la presqu’île guérandaise, il existe de très belles affaires à réaliser car le marché de la demande en locatif est important et il est loin d’être saturé. Autre atout : l’attractivité du littoral fait qu’un bien immobilier sera toujours revendable lorsque l’acquéreur aura atteint l’échéance de la période de défiscalisation. Pour évoquer ce sujet, nous avons rencontré Lionel Gernigon, président de PROMOCEAN, qui connaît parfaitement le marché de la presqu’île.

La Baule + : L’étude d’Immogroup Consulting, publiée dans Les Echos du 10 juin dernier, a mis en évidence des effets pervers de la loi Scellier. Dans certaines villes, il y aurait trop d'appartements à louer et le marché serait saturé, comme c'est déjà le cas par exemple à Dijon (La Gazette de la Côte d’Or du 11 juin). Or, dans notre région, les acquéreurs se concentrent sur Nantes où il commence à y avoir de très nombreuses offres de location d'appartements. On oublie souvent que la presqu'île offre de belles opportunités pour un investissement intelligent…

Lionel Gernigon : Beaucoup de clients sont toujours sur cette image de grande station balnéaire. Or, 130 000 habitants vivent sur la presqu'île à l'année, nous sommes même sur un bassin de population de près de 250 000 personnes en incluant Saint- Nazaire. Nous avons vendu un immeuble de 28 logements à Saint-Marc-sur-Mer: nous avons de la résidence secondaire, de la résidence principale et du Scellier. Il est très important de ne pas acheter dans un immeuble où il n'y aurait que du Scellier. Il peut y avoir des dégradations de l'immeuble lorsqu'il n'y a que de la location. En revanche, si vous êtes dans un immeuble où il y a de la résidence principale, de la résidence secondaire et du Scellier, davantage d'efforts sont faits pour l'entretien de l'immeuble. Les propriétaires entretiennent mieux leur appartement et ils vont faire davantage attention aux parties communes, ce qui n'est pas le cas à Nantes où il n'y a que de la location dans certains immeubles… Dans l'immeuble que nous venons de livrer à Saint-Marc, nous avons fait environ 50% de Scellier. Le mois dernier, nous avons livré nos appartements et nos clients les ont tous loués ! Les camions de déménagement des locataires étaient là, au moment où les propriétaires prenaient les clés de leur appartement. A Saint-Brévin l’Océan, un client a lancé son annonce de location : il a eu 34 réponses en deux jours et il a loué tout de suite ! Sur la presqu'île, la demande locative est très importante et le propriétaire peut donc sélectionner son locataire. Le parc immobilier est énorme, mais il y a peu de locations parce que les propriétaires préfèrent garder leurs biens comme résidences secondaires pour les week-ends ou les vacances… Donc, il ne faut pas craindre d'investir en Scellier sur la presqu'île, où le marché locatif est très important. J'ajoute qu'au bout de neuf ans, la revente sera facile car nous sommes sur un marché très porteur.

La Baule + : Vous venez d'analyser les résultats des investissements de certains de vos clients qui avaient adopté le dispositif Périssol il y a quelques années, en comparant Nantes et la presqu'île guérandaise. Quels enseignements en tirez-vous ?

Lionel Gernigon : À Nantes, comme sur la presqu'île guérandaise, la location s'est très bien passée. La rentabilité est légèrement plus faible ici, parce que les prix de l'immobilier sont un peu plus élevés qu'à Nantes, puisque nous sommes au bord de la mer. Mais le gros avantage est que ces personnes ont pu revendre 2,5 fois la valeur de leurs biens sur la presqu'île guérandaise, contre 1,5 fois à Nantes. C'est un élément très important. Ensuite, après la défiscalisation, on peut opter pour différentes formules. J'ai des clients à Saint-Marc-sur-Mer qui font de la location pour les étudiants de septembre à juin et, l’été, c’est un rendement maximum pour les vacances. C'est évidemment d'une très bonne rentabilité.

La Baule + : Finalement, comme c'est souvent le cas en bourse, il y a eu un réflexe moutonnier de la part des investisseurs consistant à aller là où il y avait déjà beaucoup de Scellier… Or, on peut avoir tendance à oublier que la demande en location est aussi considérable sur la presqu'île…

Lionel Gernigon : Tout le monde a parlé de la loi Scellier. Les sociétés de commercialisation ont travaillé avec des fichiers de banques pour vendre des immeubles avec 50 logements, parce que c'est plus facile pour les commerciaux qui connaissent le programme. Ici, nous ne faisons jamais des programmes de cette dimension. Nous restons dans une taille humaine et Promocean travaille sur des programmes de 20 à 25 logements. À Pornichet, nous avons une opération avec 24 logements ; à Saint-Brévin, c’est 22 logements... Les sociétés de commercialisation ne viennent pas sur la côte, elles préfèrent travailler sur Nantes car il est plus facile d'absorber une opération avec 60 logements. Nantes est une grande ville, il y a un marché locatif important, mais on peut aller au bout de ce marché. Certains organismes qui font de la défiscalisation ont le don pour vendre à des Nantais des immeubles à Strasbourg, et à des Strasbourgeois des immeubles à Toulouse : les clients ne vont même pas voir leurs biens et ils ont ensuite des mauvaises surprises… Dans tous les cas, celui qui achète un appartement en Scellier doit se rendre sur place. C'est la base.

La Baule + : Dans certaines grandes villes, nous ne sommes pas très loin de la saturation en matière d'offres de location, du moins ce n'est plus inenvisageable. Comme la politique en matière de logements sociaux n'a pas été offensive sur la presqu'île, cela va forcément renforcer une demande en Scellier auprès des classes moyennes qui travaillent à l'année…

Lionel Gernigon : Je discute avec des agences immobilières et elles m'expliquent que, par exemple, un croupier du Casino de La Baule ne peut pas se loger à La Baule : il faut qu'il aille à 10 ou 20 kilomètres. Donc, nous avons besoin de Scellier. Le gouvernement a instauré une loi sur les logements sociaux. Cependant, dans le cas des stations balnéaires, au lieu de mettre 20% de logements sociaux, il aurait mieux valu mettre 10% de logements sociaux et 10% de logements saisonniers, parce que nous avons un gros problème avec les saisonniers qui ne trouvent pas de logements. Évidemment, cela ne concerne pas le Scellier, mais cela permettrait quand même de libérer des logements anciens qui pourraient être loués à des saisonniers.

La Baule + : Qu'avez-vous comme programmes en ce moment ?

Lionel Gernigon : Nous avons un programme à Pornichet, à Sainte-Marguerite, à 500 mètres de l’Océan. Nous avons un programme à Saint-Nazaire, face à la mer… Nous avons un programme à Saint-Brévin, les pieds dans le sable : on peut aller à la plage sans traverser de route. On peut donc faire des investissements Scellier qui, dans neuf ans, pourront devenir des résidences secondaires ou être revendues comme telles. Enfin, sur la commune de Guérande, mais à proximité immédiate de La Baule, puisque c'est derrière la concession Renault, nous avons réalisé 8 logements et nous sommes dans l’attente du permis de construire pour en créer 20 autres. C'est à la frontière du quartier Beslon, à moins de 5 minutes en voiture de l’avenue du Général de Gaulle! Si vous avez encore des doutes, nous sommes tellement certains de l’efficacité de ce marché, que PROMOCEAN s’engage à garantir les loyers des acquéreurs pendant deux ans !

Propos recueillis par Yannick Urrien.